新峰地产
 
 
新峰视界
 
业务咨询
深圳新峰顾问
0755-8222 4128
沈阳新峰咨询
024-2278 8788
大连新峰顾问
0411-3990 7988
长沙新峰咨询
0731-8491 0080
烟台新峰顾问
0535-7353 289
深圳新峰评估
0755-8235 5883
新峰研究院
024-2325 5878
 您现在的位置:新峰视界>
返回
沈阳房价不会深度调整

2012-11-15 来源: 时代商报

数据来源:新峰地产信息资源决策系统

原文链接:http://epaper.lnd.com.cn/html/sdsb/20121220/sdsb1128017.html


      


      和端总对话是一件很愉快的事,即便我们谈的话题并不轻松。
      新峰地产这个成立20年,扎根沈阳10年的地产大佬,一直用理性的数据俯视全国,聚焦辽宁,清晰地记录和守望着期间的每一点细微变化,服务于有见识的房地产开发企业和有思想的读者。
      时至年底,楼市调控持续从严,沈阳限购限贷政策依旧严格执行,但随着城市化改造的不断推进,刚需和改善型购房者又在日益增多。买与不买间,在什么区域买?什么时候买?买哪个开发商的项目?一连串的问号再度萦绕在准购房者的脑海里。
      带着诸多“问号”,记者采访了新峰地产总裁端然。



沈阳市商品住宅区域销售排行榜(1至11月单位:平方米)


市民篇
城市快速发展抢占先机
时代商报:从您公司2007年将金地地产引进沈阳后,这些年国内的一线品牌开发商纷纷落户沈阳,并建成了很多优质项目。但现在面临着一个难题,品牌开发企业的项目大多不在城市核心区,而市民的工作、子女就学、老人就医等条件限制又不能偏离城市核心太远,于是,在哪买房成了难题,这个僵局怎么能打破?
端然:购房本身就不是一件容易的事。但现在沈阳还有解决的方式,沈阳现在还有房子可买。比如,深圳、香港在城市中心,你根本买不到房子,更何况像沈阳如此大的面积的房子,那绝对是豪宅。
所以,目前化解这个矛盾的方式,就是抓紧时间在城市中心买小户型的房子。这也是这段时间,小户型成交走高的直接原因。
时代商报:城市核心的小户型房价普遍高于普通住宅很多,这对于刚需消费的购房者而言会有一定的障碍。
端然:那是一定的。但从家庭年收入比看,1:8和1:10是购房者应该接受的范围,最合理的比例是1:6,但考虑到城市发展阶段不同,目前沈阳的房价还处在合理的区间,所以购房者也应该随着城市的发展来调整自己的心态。
时代商报:价格的问题清楚了之后,就是买房时机了。
端然:首先,今明两年对于刚需购房者而言是好年头,现在买、卖双方都很成熟理性,这也是买卖双方的平衡时期。
另外,有品质的开发商来了,他们的产品线也很全,从刚需房到改善型住房以及投资型都有,价格平稳,买房者也可以有时间理性比较,这个时机很难得。
最后值得注意的是,目前沈阳的城市群开发速度非常快,本溪、抚顺、铁岭等消费群体,也就是“都市刚需”群体进入沈阳的购房量,将大于“城市刚需”的量,所以在这个时候抢先一步很重要。
因此,购房者对心怡的房子可以等待开发商的优惠,比如房交会、节假日、开盘等时机的促销,但一味等待房价跳水崩盘,或者房价进入下降通道,并不现实。


焦点篇
沈阳持续发展方兴未艾
时代商报:您是最早提出浑南的“北方浦东”以及沈阳的“银带”概念,至今过去了近10年,浑南的地价火了,银带沿线热闹了,怎么看待这期间的变化?
端然:沈阳是一个发展多年的城市,南北有以青年大街为核心的中央商务走廊,也就是人们所说的“金廊”,东西明显空缺。另外,沈阳北有沈河区、和平区、皇姑区,随着沈阳城市化进程的加快,浑河将成为城市的一条内河,那么从地图上看,沈阳必将发展成为南北对称的格局,所以浑南和银带一定会成为发展最快的地段,它有文化和内涵的支持,而且未来浑南和银带仍将有持续发展的空间。
时代商报:纵观全国,沈阳的房地产发展处在哪个阶段?
端然:沈阳正处于发展期,还未到成熟期。在成熟期,城市化进程比较完善,土地稀缺,新房供应量减少,开发商的开发重点在城市更新和商业地产。
而北方恰恰是土地供应量巨大,沈阳是其中一个,一手楼的供应量将近3000万平方米,深圳是260万平方米,差了十倍,换言之,深圳和沈阳差十年,再过十年沈阳就是深圳这样。在这种情况下,交易量大,但价格不高,所以沈阳房价风险不大,开发企业的利润也不高。
时代商报:近段时间,征收房产税作为一个焦点性话题被推上了前台。您认为房产税和之前的限购政策并行是不是有些冲突?
端然:这是一个很深的税制问题,税是国际化的,之前在上海和重庆试点,接下来一定会往深层次走。
根据国际经验看,房地产的税收最后是真正的市场管控。比如第一套房子原则上为了居住,应该免税;第二套房子,因为之前的历史问题以及不鼓励投资占有,应该收点;但第三套房子一定要收,而且会多收,因为房产毕竟是有限资源,为了公平,投资房产既增值了,又占了社会资源,所以必须要收税。这样税制才落根了,社会才和谐。
目前看,政府对房地产的调控政策基本到底了,所以现在只能通过市场手段来调控市场,这是符合市场规律的。但有一点应该强调的是,限购不应该是强制,应该是过渡,这一点未来应该会有改变的。


房企篇
竞争层次提高精耕市场
时代商报:解决了市民购房的关键问题,接下来您对于开发企业有什么建议?
端然:目前开发企业的日子照比前些年难过了,但这也同时告诉了开发企业这是个真实的市场,现在是个买方市场了。
这种背景下,开发企业首先一定要搞好自己的物业,给业主提供优质的服务;第二,价格要有所松动,不能总高高在上,强势销售的时代已经过去了;第三,单靠以前的团购等老套的销售模式已经吸引不了购房者了,得不断地研究新的销售模式和方法。
所以,现在存量较多的企业大致有三种情况,首先是高价格型,这分两种情况,一个是城市核心地段决定的高价格,另一种是产品本身的高价格,也就是精装大户型和别墅。后者确实应该警惕了,这种经济背景下,是否应该调整企业战略。
第二种是产品定位存在偏差型。货不对路是最遗憾的,项目周边的人群、消费能力、周边配套的因素都要考虑到,才能精准的定位自己的产品。否则在消费能力较弱的地区,建一个豪华大户型,结果显而易见。
第三个是总量供大于求。
所以,今天的市场背景就对开发企业提出了更高的要求,过去比的是资金实力、资源实力,以后是更深一级的竞争了。
时代商报:新峰地产付出如此大的人力和财力去做这些短期难以转化成利润的事业,您怎么看待这种付出?
端然:为了给企业和市民一个真实的比照数据,让读者有理性的分析,我认为这是值得的。所有的市场现象,数据都会有提前反应的,如果没有数据统计分析,这些变化就从我们身边滑过了,但较早的发现了变化,就会防患于未然,未卜先知。所以,新峰愿意搭建这样的一个平台和读者分享。
时代商报:最后您想对所有看到这篇文章的读者说点什么?
端然:市民和开发商所想的问题就是我们要想的问题,我们会通过各种方式来化解其中的矛盾。接下来我们会继续通过数据反映市场,告知读者。同时,我们也在不断创新模式,力争让市民买房不难,让开发企业买房不难。

↑回到顶部    

 
新峰(中国)     版权所有